A cura di Daniele Di Michele, Monica Paladino, Mario Joseph Feminò, Vittoria Zaganelli, Fabio Beolchi
Con effetto dal 1° gennaio 2025, sono in vigore significative novità nel panorama italiano della fiscalità indiretta, con l’introduzione di modifiche di rilievo nell’ambito delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, nonché all’imposta di bollo e altri tributi minori.
Le novità sono state introdotte attraverso i decreti legislativi n. 139 del 18 settembre 2024 e n. 87 del 14 giugno 2024 (“Decreti”) e recentemente illustrate in dettaglio dall’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 2/E del 14 marzo 2025 (“Circolare”).
Di seguito si riportano alcune delle novelle introdotte dai Decreti che rivestono particolare rilievo per i trasferimenti immobiliari, anche alla luce dei chiarimenti resi al riguardo dall’Agenzia delle Entrate con la menzionata Circolare.
Unificazione delle aliquote applicabili alle somme corrisposte in sede di stipula dei contratti preliminari (caparre ed acconti)
Una delle principali novità riguarda la tassazione, ai fini dell’imposta di registro, delle somme corrisposte nell’ambito dei contratti preliminari (segnatamente, gli importi corrisposti a titolo di caparra confirmatoria e/o acconto prezzo), in seguito alla modifica della nota all’art.10 della Tariffa, Parte I, allegata al Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 (“TUR”), che prima prevedeva un trattamento fiscale differenziato.
In particolare:
- per i contratti preliminari aventi ad oggetto prestazioni soggette ad imposta di registro proporzionale (siano esse fuori campo IVA o esenti IVA) è ora prevista l’applicazione di un’unica aliquota dello 0,5% per tutte le somme versate in sede di sottoscrizione del contratto preliminare, senza più alcuna differenziazione di aliquota tra acconti prezzo (precedentemente soggetti all’aliquota del 3%) e caparre confirmatorie (già soggette, invece, all’aliquota dello 0,50%);
- inoltre, è ora espressamente previsto che, qualora l’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo sia minore dell’imposta applicabile al preliminare, per le somme corrisposte in sede di stipula di tale ultimo contratto l’imposta dovuta non può comunque eccedere tale minore importo.
Trasferimento di diritti edificatori
A partire dal 1° gennaio 2025, i contratti che trasferiscono diritti edificatori (es.: diritto di cubatura) da parte di soggetti privati, e comunque fuori dall’ambito applicativo dell’IVA, sono soggetti ad imposta di registro proporzionale nella misura 3%, ai sensi del novellato art. 9 della Tariffa, Parte I, allegata al TUR (mentre in precedenza, in assenza di una specifica previsione, l’Agenzia delle Entrate riteneva applicabile l’aliquota del 9%).
Di contro, la cessione di diritti edificatori effettuata verso corrispettivo da soggetti passivi IVA rientra nel campo applicativo dell’IVA ed è soggetta ad imposta di registro in misura fissa (Euro 200) in virtù della cosiddetta alternatività IVA – registro.
Aliquote di imposta di registro applicabili alle cessioni di azienda/ rami d’azienda
I Decreti hanno modificato l’art. 23, comma 4, del TUR, che stabilisce, tra l’altro, le aliquote di imposta di registro, applicabili ai singoli beni che compongono l’azienda o il ramo d’azienda oggetto di cessione.
In particolare, viene ora disciplinata in maniera più chiara che alle cessioni di aziende o di rami d’azienda si applicano le stesse aliquote previste per i trasferimenti a titolo oneroso dei singoli beni che compongono l’azienda o il ramo, a condizione che i dettagli di valorizzazione indicati nell’atto di trasferimento o nei relativi allegati, permettano di imputare ai vari beni una quota-parte del corrispettivo. Tale principio è applicabile anche nel caso in cui l’azienda trasferita, ovvero il ramo, ricomprendono crediti aziendali, i cui trasferimenti scontano l’imposta di registro nella misura dello 0,5%, aliquota inferiore a quella “residuale” del 3% ordinariamente applicabile.
Tale modifica normativa è finalizzata a statuire in modo più chiaro il principio della disciplina del registro secondo cui l’aliquota applicabile ai trasferimenti d’azienda non è unitaria, stante la diversità dei beni che compongono il patrimonio aziendale. Chiarimento, questo, necessario dal momento che, prima della modifica in commento, l’applicazione di aliquote diversificate alle cessioni di azienda si basava anche, e soprattutto, su elementi di derivazione interpretativa.
Inoltre, con riguardo alla valorizzazione delle passività del compendio trasferito, è ora chiaramente stabilito che, ai fini dell’applicazione delle aliquote diversificate, l’imputazione delle passività ai diversi beni mobili e immobili debba avvenire in proporzione al loro rispettivo valore, a nulla rilevando la misura del collegamento delle suddette passività con i singoli elementi dell’attivo aziendale trasferito.
Accesso telematico alle Banche Dati Ipotecaria e Catastale
Le novità dei Decreti includono anche l’ampliamento dell’accesso telematico alle Banche Dati Ipotecaria e Catastale, mediante l’eliminazione degli oneri aggiuntivi e delle maggiorazioni dei tributi sui servizi digitali. Questo intervento mira ad incentivare l’uso dei canali telematici, rendendo più agevole e gratuito l’accesso alle informazioni catastali.
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Le altre novità introdotte dai Decreti sono state oggetto di commento da parte dell’Agenzia delle Entrate nella Circolare sopra indicata.
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